不動産売却の際の媒介契約って何?

媒介契約とは?

 

不動産の売却をする際、不動産会社へ委託をされる方がほとんどだと思います。
個人で知り合いなどに売却される方などを除き、ほぼすべての方が不動産会社へ売却を依頼するわけですが、この際に結ぶ契約が、媒介契約というものになります。

 

媒介契約とは?

不動産会社が不動産の売買や交換の仲介を依頼された際、依頼者と結ぶ契約のことです。
媒介契約には、主に一般媒介契約と専任媒介契約の二つがあり、二つの違いは、依頼主が複数の不動産会社に媒介を依頼できるかという違いになります。

 

不動産会社は、仲介手数料の支払い金額や契約内容などのトラブルを避けるため、媒介契約した時点で、契約内容を記載した書面を署名捺印の上、依頼者に交付しなければいけません。

 

通常、不動産会社に依頼する際、この媒介契約を証明するための媒介契約書を交付してもらいます。
これは非常に大事なもので、口約束で済ませないよう、仲介手数料の割合(金額の場合も)を明記し、そのほか特記事項などがあれば明記します。

 

書類自体は各不動産会社がひな形として作成したものを用い、契約時に説明を受けたのちに確認し、署名と捺印を行います。
不動産の売却時には、この媒介契約書を元に仲介手数料の支払いをします。

 

どこの不動産会社でも仲介手数料は一律ですが、支払い時にトラブルにならないためにも、しっかりと作成してもらってください。
稀にいい加減な不動産会社だと、媒介契約書をくれないところもあるようなので、作成してもらうように言ってください。

 

大丈夫だろうと考えがちですが、売却価格によってはかなりの額になるので、トラブルを未然に防ぐ意味でも、しっかりと受け取っておいてください。


どの契約方法がいいの?

上の「媒介契約とは?」でも書いていますが、媒介契約には主に2種類の契約方法があります。
どちらの契約にするかは個人の自由なのですが、どちらを選択すればよいのかなんて分かりませんよね?

 

ではどちらの契約にしたほうが良いのか、調べてみたので簡単に説明してみたいと思います。

 

専任媒介契約

まず専任媒介契約ですが、これは文字通り1社のみと契約し、委託する契約になります。
そのため、他の不動産会社へ同時に依頼することができません。

 

専任媒介契約の良い点は、積極的に売却を行ってもらえるという点です。
自社のみが取り扱う物件ですので、確実に仲介手数料がもらえるため、全力で買主を探してもらえます。

  • 契約期間は3カ月
  • 売主への報告義務は2週間に1回以上

 

 

一般媒介契約

一般媒介契約ですが、専任媒介契約とは違い、複数社と契約を結び、委託することができます。
1社だけではないため、より幅広い範囲で買主を探すことが可能になります。

 

一般媒介契約の良い点は、複数の不動産会社が仲介手数料を獲得するために競ってくれるという点です。
そのため、より有利な条件で売却できる可能性があります。
ただ、状況の報告義務がなく、またそれぞれの不動産会社と連絡を取らなくてはならないなど、デメリットもそれなりにあります。

  • 契約期間は制限なし(一般的には3カ月)
  • 売主への報告義務はなし

 

 

本当に簡潔に書いていますが、実はもう一つ、専属専任媒介契約という契約方法もあります。
これは専任媒介契約とほぼ同じですが、自分で買主を見つけた場合でも不動産会社を通す必要があり、当然その場合も仲介手数料が発生します。

 

しかしその分、より力を入れて買主を探してもらえますし、レインズという指定流通機構への登録も最も早くしてもらえるため、より早く買主が見つかる可能性が上がります。

 

指定流通機構(レイズ)とは?

専属、あるいは専任媒介契約を締結した際、不動産会社は決められた日数以内に登録をしなければならない義務があります。
指定流通機構とは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。

 

指定流通機構は、不動産流通の活性化を図るために、全国のそれぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っており、オンラインの物件情報システムを利用してより広く購入希望者を探すことができるようになっています

 

ちなみに、専属専任媒介契約の場合で契約より5日以内、専任媒介契約の場合で契約より7日以内の登録が義務付けられています。
なお、一般媒介契約の場合は登録義務はありません

 

 

以上のことから考えると、専任媒介契約が一番無難かなと思います。
不動産会社も力を入れて買主を探してくれますし、指定流通機構への登録でより多くの買主の目に触れます。

 

実際専任媒介契約が最も一般的な契約方法ですので、通常はこれになると思います。
3カ月の契約期間内に売却できない場合は延長をしますが、その際に一般媒介契約に切り替え、他の不動産会社にも依頼するという手もあります。

 

不動産会社からすれば、当然専任媒介契約のほうが良いわけですが、そのあたりは相談の上決められると良いと思います。

 

 

体験談です→イエウールで査定してみた


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